صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات چیست؟

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات یکی از گزینه‌هایی است که می‌تواند در شرایط تورمی مانند شرایط حال حاضر کشور بازدهی خوب و ریسک کمی برای سرمایه گذاران به همراه داشته باشد. سرمایه‌گذاری در املاک اما نیاز به سرمایه کلان دارد و این موضوع برخی از سرمایه گذاران خرد را از بازار دور می‌کند.

به همین دلیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به وجود آمده‌اند. هدف اصلی این صندوق‌ها، سرمایه گذاری با مبالغ کم و حفظ ارزش پول سرمایه‌گذاران بر اساس رشد نرخ مسکن است.

صندوق املاک و مستغلات

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) یا REIT، یک ابزار مالی است که به منظور جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران متعدد و سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات طراحی شده است. REITs به‌صورت صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک عمل می‌کنند و سرمایه‌گذاران خرد را قادر می‌سازند تا از سود حاصل از بازار ملک بهره‌مند شوند، بدون اینکه خودشان ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. REITs به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می‌کنند.

بنابراین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند و عمده فعالیت آن خرید و فروش املاک و مستغلات درآمدزا است. علاوه بر املاک و مستغلات، صندوق می‌تواند در دیگر فعالیت‌های فرعی نیز سرمایه‌گذاری کند. همچنین، صندوق می‌تواند بخشی از منابع مالی خود را در سپرده‌های بانکی و گواهی‌های سپرده سرمایه‌گذاری کند تا ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش دهد.

بازدهی صندوق های املاک و مستغلات چگونه است؟

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بیشترین دارایی خود را در بخش مسکن و اوراق بهادار سرمایه‌گذاری می‌کنند که معمولاً بازدهی متناسب با بازار مسکن دارند. سرمایه‌گذارانی که قادر به خرید مستقیم یک ملک نیستند، می‌توانند از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات بهره‌مندی از بازدهی مسکن و درآمد ماهانه را تجربه کنند. این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهند با سرمایه کمتر، بخش کوچکی از یک ملک را خریداری کرده و از منافع آن بهره‌مند شوند.

به‌طور کلی، بازدهی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار می‌گیرد؛ عواملی همچون روند بازار مسکن، نرخ اجاره، نرخ سود و سایر شرایط اقتصادی و بازاری. بنابراین، نمی‌توان با قطعیت گفت که بازدهی این صندوق‌ها همواره ثابت و یکسان است.

مزایای صندوق های املاک و مستغلات

سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات علاوه بر بازدهی متناسب با بازار مسکن، مزایای زیر را نیز به دنبال دارد:

مزایای مالیاتی: سود تقسیمی که از سرمایه‌گذاری در صندوق های املاک و مستغلات به دست می‌آید در صورت رعایت الزامات قانونی از مالیات شرکتی معاف است. این معافیت مالیاتی می‌تواند بازدهی سرمایه‌گذاری را افزایش دهد.

نقدشوندگی: سهام REITs، به خصوص زمانی که در بورس اوراق بهادار لیست شده‌اند دارای نقدشوندگی بالایی هستند. یعنی سرمایه‌گذاران می‌توانند به سهام خود در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به راحتی دسترسی داشته باشند و آن‌ها را خرید و فروش کنند.

تنوع سرمایه‌گذاری: صندوق های املاک و مستغلات امکان سرمایه‌گذاری در انواع مستغلات غیرمسکونی از جمله هتل‌ها، مراکز خرید، ساختمان‌های تجاری و صنعتی و ... را فراهم می‌کنند. این تنوع به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهد در دارایی‌های متنوع سرمایه‌گذاری کنند و ریسک سرمایه‌گذاری را کمتر کنند.

مدیریت حرفه‌ای: با سرمایه‌گذاری در REITs، سرمایه‌گذاران از مدیریت حرفه‌ای برای اداره سبد دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات بهره‌مند می‌شوند. به عبارت دیگر یک تیم مدیریت صندوق مسئولیت انتخاب، خرید، فروش و مدیریت سهام صندوق را بر عهده دارند.

توزیع منظم سود: صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات معمولا دارای تقسیم سود ماهانه هستند.

دسترسی به بازار بزرگ املاک: با سرمایه‌گذاری در REITs، سرمایه‌گذاران به بازار املاک و مستغلات در سطح گسترده دسترسی پیدا می‌کنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات عموماً سرمایه زیادی را جمع‌آوری کرده و به خرید املاک بزرگ و متنوع در بازار مسکن و تجاری می‌پردازند. این به سرمایه‌گذاران فرصت می‌دهد تا در املاک بزرگتر و پروژه‌هایی که به تنهایی دسترسی نداشتند، سرمایه‌گذاری کنند.

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن

تنها صندوق سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات فعال در کشور صندوق املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن است. صندوق «ارزش مسکن» یک صندوق سرمایه‌گذاری قابل معامله (ETF) است که در تاریخ 15 آبان سال 1401 شروع به فعالیت کرده و تحت مدیریت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری قرار دارد.

روش سرمایه‌گذاری در این صندوق دقیقاً شبیه به سایر صندوق‌های ETF است. ابتدا باید ثبت‌نام کرده و کد بورسی دریافت کنید، سپس با استفاده از سامانه معاملاتی مربوطه، می‌توانید واحدهای صندوق را خریداری کنید. خرید و فروش واحدهای صندوق «ارزش مسکن» همانند صندوق سهام قابل معامله با تسویه T + 2 است، به این معنی که پس از فروش واحدها، سرمایه‌گذار می‌تواند درآمد حاصل از فروش را در 2 روز کاری بعد برداشت کند.

کل ارزش خالص این صندوق در اواسط اردیبهشت 1402 حدود 1 هزار و 925 میلیارد ریال و بازده آن از ابتدای تاسیس تا کنون حدود 17 درصد بوده است.

سخن پایانی

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) یک نوع سرمایه‌گذاری است که به سرمایه‌گذاران امکان مشارکت و سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات را می‌دهد. در این صندوق‌ها، سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و صنعتی مانند مراکز خرید، هتل‌ها، دفاتر و غیره صورت می‌گیرد. برخلاف سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک، سرمایه‌گذاران در REITs از مزایایی مانند تنوع سرمایه‌گذاری، نقدشوندگی و مدیریت حرفه‌ای بهره‌مند می‌شوند.